Maklerrecht | Maklerkunde muss Höhe der Provision selbst im Blick haben

Mittwoch, 10.März 2021

Maklerrecht. Bei zwei Maklerverträgen über den Verkauf von zwei Doppelhaushälften muss der Makler den Veräußerer nicht darüber aufklären, welche Folgen es für die Innenprovision hat, wenn er beide Objekte an ein und denselben Käufer verkauft.

OLG Hamm, Urteil vom 7. Januar 2021, Az. 18 U 78/19

DER FALL

Veräußerer und Maklerin schlossen zwei im Wesentlichen gleichlautende Maklerverträge für zwei Doppelhaushälften, in denen u.a. eine Innenprovision vereinbart wurde. Diese war jeweils gedeckelt auf unterschiedliche Mindesterlöse, die der Verkäufer erhalten sollte. Ein Käufer erwarb beide Objekte mit einem einheitlichen Kaufvertrag. Dort teilte die Maklerin den Gesamtpreis auf die beiden Doppelhaushälften so auf, dass gemäß Vereinbarung nur für eine Einheit ein Innenanspruch gegenüber dem Veräußerer bestand. Die Maklerin klagte diese Provision ein. Der Verkäufer wollte nicht zahlen. Er argumentierte, dass der Mindesterlös auf beide Verträge insgesamt zu berechnen gewesen wäre und somit kein Provisionsanspruch verbleibt.

DIE FOLGEN

Das OLG Hamm gibt der Maklerin Recht. Ein Gesamtmindesterlös ist nicht vereinbart worden. Die beiden Provisionsvereinbarungen sind auch nicht so auszulegen, dass der Verkäufer nach Abzug der Maklerkosten so gestellt werden wollte, dass ihm aus beiden Verträgen ein Mindestverkaufserlös zufließen sollte. Dagegen spricht, dass für beide Objekte zwei verschiedene Maklerverträge mit unterschiedlichen Mindesterlösen geschlossen worden sind. Die Maklerin hat damit eine Preisgestaltung vornehmen können, die für sie eine Provision auslöst. Ihre Treuepflicht hat sie dabei nicht verletzt, zumal der Verkäufer sich die Courtage dem Grunde und der Höhe nach hätte selbst errechnen können.

WAS IST ZU TUN?

Das OLG hatte zu prüfen, ob dem Provisionsanspruch der Maklerin ein lohnunwürdiges Fehlverhalten entgegenstand. § 654 BGB, der dies regelt, betrifft über seinen Wortlaut hinaus nicht nur den Fall der Doppeltätigkeit des Maklers. Sondern er greift auch immer dann ein, wenn dieser seine Treuepflichten vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, zumindest aber in einer grob leichtfertigen Weise verletzt, die einem Vorsatz nahekommt. Voraussetzung für die Verwirkung des Provisionsanspruchs ist mithin eine schwerwiegende Vertragsverletzung. Das Erstgericht hatte dem Veräußerer noch einen Schadenersatzanspruch gegen die Maklerin zugesprochen, da diese durch die Preisgestaltung und das dadurch bedingte Auslösen einer Innenprovision insgesamt einen Mindestverkaufserlös verhindert habe. Das OLG sah dies anders. Die Konstellation ist wohl selten, zeigt aber, dass eine eindeutige Vertragsgestaltung sinnvoller und eine interne Kommunikation im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses vertrauensvoller gewesen wäre. Das – etwas konstruierte – Vorgehen der Maklerin war im Ergebnis zwar erfolgreich, aber rechtlich unsicher. 

Quelle: Immobilienzeitung vom 04. März 2021 | IZ 09 -2021 | Seite 12