Merkantiler Minderwert – nicht nur beim Auto!

Samstag, 20.Februar 2021

Schäden an Gebäuden mindern deren Wert, das ist sicher landläufig bekannt.

Was nicht jeder weiß: auch vermutete Schäden oder nur ein ungutes Gefühl können den Verkaufspreis von Immobilien unter Umständen in die Knie zwingen.

Ein fiktives Beispiel: Zum Verkauf stehen zwei absolut identische Einfamilienhäuser. Auch der Verkaufspreis ist gleich. Der einzige Unterschied – eines der beiden Häuser wurde auf dem Gelände einer ehemaligen Deponie errichtet.

Für welches der beiden Häuser würden Sie sich entscheiden?

Der Untergrund wurde umfänglich ausgetauscht und geprüft – doch es bleibt trotzdem noch etwas zurück – ein ungutes Gefühl in der Magengegend („man weiß ja nie!“).

In der Fachsprache wird dieser Effekt als merkantiler Minderwert bezeichnet. In der Automobilbranche längst bekannt, müssen sich ab und an auch Immobilienkäufer hiermit auseinander setzen.

Bereits seit Jahren ist der Begriff auch in der Rechtsprechung geläufig. So gab der Bundesgerichtshof in einem Urteil von 1977 folgende Definition ab: „Der merkantile Minderwert liegt in der Minderung des Verkaufswerts einer Sache, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht.“ (Az.: VII ZR 60/76).

Somit ist also klar – der merkantile Minderwert ist ein rein psychologischer Mindertwert und wird rechtlich als Vermögensschaden angesehen.

Typische Fälle für den merkantilen Minderwert sind z.B. Hausschwamm, Kontamination mit Toxinen, Altlaststandorte, Bleivergiftungen, Heizölunfälle, Bergbauschäden, umfangreiche Baumängel, etc. Ganz deutlich zeigt sich dieses preismindernde Bauchgefühl im Falle von Kapitalverbrechen. Selbst Neubauten kann bereits ein merkantiler Minderwert anhaften.

Allein dieser subjektive Eindruck ist also für viele Leute kaufentscheidend. Sie würden dort nicht einziehen, wenn dem Haus noch ein gefühlsbestimmter Makel aus der Vergangenheit anhaftet. Deshalb ist der Besitzer auch gut beraten, seine Karten vor dem Verkauf immer offen auf den Tisch zu legen. Sonst besteht ggfs. die Gefahr einer Rückabwicklung. Der Informationsaustausch über den nachbarlichen Gartenzaun funktioniert fast überall. Dass ein Verschweigen von wertmindernden Faktoren der psychologischen Art für den Verkäufer teuer werden kann, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Celle (Az.: 16 U 38/07). Die Richter hatten den Verkäufer eines Hauses zur Rückzahlung der bereits vom Käufer geleisteten Anzahlung sowie zur Erstattung der Nebenkosten verurteilt.

Damit steht fest: der merkantile Minderwert ist nicht nur ein ein Randphänomen, sondern in vielen Fällen ein zu berücksichtigender Faktor.

Wir wird der merkantile Minderwert bewertet?

In der Fachliteratur wurden lange Empfehlungen über pauschale (prozentuale) Abschläge favorisiert. Wir arbeiten mithilfe einer Matrix, in welche einzelne Faktoren einzeln gewürdigt werden. Somit ergibt sich ein nachvollziehbarer Wert.

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