Steuerrecht | Rückwirkende Genehmigung macht Verkauf steuerpflichtig

Montag, 22.März 2021

Steuerrecht. Für den Zehnjahreszeitraum, innerhalb dessen private Grundstücksverkäufe steuerfrei sind, kommt es auf den Abschluss der schuldrechtlichen Verträge an und nicht darauf, wann eine erforderliche Genehmigung erteilt wurde.

FG München, Urteil vom 7. November 2019, Az. 10 K 2075/18 (nicht rechtskräftig)

DER FALL

Ein Ehepaar erwarb durch notariell beurkundete Erklärung eines Kaufangebots vom 20. Dezember 2002, die der Verkäufer durch eine im Januar 2003 notariell beurkundete Erklärung annahm, eine Eigentumswohnung. Mit notariell beurkundeten Vertrag vom 27. Dezember 2012 veräußerte das Ehepaar diese Wohnung wieder. Kaufpreis und im Gegenzug Besitz, Nutzen, Lasten waren kurzfristig übergegangen. Im Kaufvertrag war zudem festgehalten worden, dass das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt und eine erforderliche Genehmigung der Gemeinde noch aussteht. Denn wenn ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenes Grundstück veräußert werden soll, muss dies gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB von der Gemeinde schriftlich genehmigt werden. Mit Bescheid vom 5. Februar 2013 erteilte die Gemeinde die erforderliche Genehmigung.

DIE FOLGEN

Das Finanzamt sah das Geschäft als steuerpflichtig an. Daher stellt sich die Frage, ob eine Genehmigung, die erst nach Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist des § 23 EStG erteilt wurde, auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts zurückwirkt. Das FG München hat dies bejaht, was zur Folge hat, dass der Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt war. Der BFH hatte jedoch bisher für private Veräußerungsgeschäfte entschieden, dass – obwohl eine Genehmigung zivilrechtlich nach § 184 BGB zurückwirkt – ein Geschäft nicht steuerbar ist, wenn die Genehmigung erst außerhalb der Zehnjahresfrist erteilt wurde. Für das FG München kommt es in seiner Entscheidung für ein Auslösen der Frist nun aber darauf an, ob das Veräußerungsgeschäft in der Frist bereits bindend ist und die Parteien die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig lösen können. Dies soll zumindest für öffentlich-rechtliche Genehmigungen gelten. Ist die Genehmigung erteilt, wird das Geschäft zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wirksam. Im hier vorliegenden Fall ist der Verkauf deshalb noch innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt und der Gewinn muss versteuert werden.

WAS IST ZU TUN?

Der BFH hat in dem Verfahren die Revision zugelassen (Az. IX R 10/20). Es bleibt abzuwarten, ob die so weit neue Rechtsprechung des FG München Bestand haben wird. Steuerpflichtige und Berater sollten aber vorerst darauf achten, dass bei erforderlichen Genehmigungen schon zwischen den schuldrechtlichen Grundstückskaufverträgen immer eine Frist von mehr als zehn Jahren liegt. Ähnlich gelagerte Fälle, in denen das Finanzamt einen Veräußerungsgewinn besteuern möchte, sollten durch Einspruch unter Verweis auf die Revision offen gehalten werden. 

Quelle: Immobilienzeitung vom 18. März 2021 | 11-2021 | Seite 12